签了合同，交了房款，房子却因房产公司债务纠纷要被法院强制执行，消费者该怎么办？日前，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）对商品房消费者权益保护进行了细化，更具可操作性，将更好保护买房人的合法权益。《解释》已于2025年7月24日起施行。
执行异议之诉，是针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼。此类诉讼发生，主要因为被执行财产权利“名实不符”，即被执行财产的实际权利人与名义权利人分离。在这种情形下，案外人的合法财产就可能被作为被执行人的财产进行处置。
最高人民法院执行局负责人表示，法院在审理涉及案外人异议等案件中，一定程度上还存在规则不明、审执协调配合不畅问题。《解释》进一步畅通案件审理与执行程序衔接，明晰案外人、执行当事人，以及拍卖、变卖买受人等各方主体的权利范围、救济途径等，避免因规则不清而在执行程序引发新的争议，衍生异议、复议等执行审查类案件，助力执行程序进一步严格依法规范。
在一起民间借贷纠纷案中，法院作出终审判决，判令某房地产开发公司等连带返还借款本金及相应利息。在接下来的执行中，法院查封了某房地产开发公司名下房产。案外人韩某平、王某对其中一处房产提出异议。原来，根据他们的购房协议，韩某平向某房地产开发公司支付了购房款，某房地产开发公司向韩某平出具了收款收据。韩、王二人提起执行异议之诉，要求停止对案涉房屋的执行拍卖措施，并依法解除查封。
据了解，韩某平名下已有一套用于居住的房屋，但案涉房屋属于某重点小学学区，是为其子女就读重点小学而购买，可以改善居住环境。经几番争议，法院在二审判决中认为，韩某平、王某购买案涉房屋应属满足生存权的合理消费范畴，享有的民事权益足以排除金钱债权的强制执行，最终予以支持。
近年来，商品房消费者保护规则不断完善。这要求法院在执行过程中，更注重实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活，不能“殃及池鱼”，从而实现保障基本权益与维护市场交易秩序的有机统一。
最高人民法院民一庭负责人表示，对于所购商品房是用于满足家庭居住生活需要的商品房消费者，《解释》对保障房屋交付请求权和价款返还请求权予以规范。其中明确“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭为单位考察房屋的持有状况。“居住生活需要”则应不再限于家庭唯一住房，并可涵盖改善性住房。
这在另一起典型案例——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案中有所实践。该案中，虽然韩某在农村另有住宅，但其在市区购买房屋，是为了满足韩某及其家人工作、生活所需，具有优先保护价值。法院判决明确，进城务工人员购买市区商品房用于居住，可以排除抵押权人的强制执行。
在保障消费者购房价款返还请求权方面，《解释》规定，因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，商品房消费者请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。
实践中，房屋烂尾导致购房者集体维权，根源在于预售资金未得到有效监管。最高人民法院民一庭负责人表示，《解释》明确，在房屋买卖合同已经解除的前提下，买房人作为案外人提出执行异议之诉，要求排除监管账户相应购房款的强制执行的，人民法院应予支持。
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